Thèse Année : 2024

Disrupted Uneven Development : Rent Gap Embeddedness as a vehicle for Land and Housing Submarkets in Lebanon

Le développement inégal altéré : l’immersion d’un différentiel de rente et les sous-marchés fonciers et immobiliers au Liban

Résumé

This research aimed to examine two mutations of land tenure in the classical market: insecure and inert land tenure. It examined the types of rent capture mechanisms that occur in each and how they interact with the dominant rent gap mechanism of the classic market. The main finding was that land tenure insecurity and inertia have led to a segmented social and legal embeddedness of the land and housing market, a submarket. The rent capture mechanism in such a submarket is explained by the emergence of a minor rent gap according to higher and better use, in parallel to the highest and best use of the classic market rent gap. In an inert land tenure, an affordable housing submarket emerges after intermediaries invest in disinvested private and public properties. This alters the classical rent gap mechanism and leads to de-gentrification type of urban change. Conversely, insecure tenure results in a property submarket developing based on speculation by intermediaries on the legally unprotected investments of owners. Under these conditions, intermediaries try to capture a minor rent gap inherent in the revaluation cycle of the rent gap, leading to invisible social and political exclusion from the market, depending on citizenship and political affiliation. The methodology used was qualitative, with a historical approach that traced land transactions from the time of the change of tenure to the current use.

Cette recherche visait à examiner deux mutations de la tenure foncière sur le marché classique : la tenure foncière insécure et la tenure foncière inerte. Il a examiné les types de mécanismes de capture des rentes qui se produisent dans chacun et comment ils interagissent avec le mécanisme dominant du différentiel de rente du marché classique. La principale conclusion était que l'insécurité de la tenure foncière et l'inertie ont conduit à un embeddedness social et juridique segmenté du marché foncier et immobilier, un sous-marché. Le mécanisme de capture des loyers dans un tel sous-marché s'explique par l'émergence d'un différentiel de rente mineur selon un usage meilleur que l’actuel, mais qui n’est pas l’optimal. Dans un régime foncier inerte, un sous-marché du logement abordable émerge après que des intermédiaires investissent dans des propriétés privées et publiques désinvesties. Cela modifie le mécanisme du différentiel de rente classique et conduit à de la précarisation urbaine. Inversement, une tenure insécure entraîne le développement d'un sous-marché immobilier basé sur la spéculation par des intermédiaires sur les investissements des propriétaires non protégés légalement. Dans ces conditions, les intermédiaires tentent de capturer un différentiel de rente inhérent au cycle de réévaluation du différentiel classique, entraînant une exclusion sociale et politique invisible du marché, selon la citoyenneté et l'affiliation politique. La méthodologie utilisée était qualitative, avec une approche historique qui retrace les transactions foncières depuis le moment du changement de tenure jusqu'à l'utilisation actuelle.

Domaines

Fichier non déposé

Dates et versions

tel-05251528 , version 1 (12-09-2025)

Identifiants

  • HAL Id : tel-05251528 , version 1

Citer

Rouba Wehbe. Disrupted Uneven Development : Rent Gap Embeddedness as a vehicle for Land and Housing Submarkets in Lebanon. Sociology. Institut d'études politiques de Paris - Sciences Po, 2024. English. ⟨NNT : 2024IEPP0056⟩. ⟨tel-05251528⟩
81 Consultations
0 Téléchargements

Partager

  • More